房产税出炉的最佳时机2013

stock

昨天市场上最大的影响因素是什么？财政部开始讨论房产税全国推广的事情。不需要问会不会推出房产税这种问题了，答案是：必须的！我在两年前，前年的12月到去年1月，反复多次写过文章说这件事了，并且还预言过，楼价2013年开始崩盘。到今天，仍然坚持这一预判。
       认为不会有房产税的人，理由大致是，太麻烦，不好统计，会挨骂，牵涉面太广；法理上说不过去，官员自己的切身利益在里面······。
       收房产税的好处，一是真正打压房价，二是取代土地财政。打压房价的意义，以前我写过《地产行业7宗罪》等多篇博文。从政治、民生、国家利益、地方政府的能力、民心、降低贫富差距、防止外国资本剪走中国中产阶级羊毛等多方面论证过必要性。土地财政的枯竭，不仅仅是土地资源的事情，还有城市的规模瓶颈和百姓购买力等问题。而地方政府除了卖地，不会别的了，却欠了地方融资平台一屁股债。原来还债的资金来源消失了，必须有新的财政来源。向买了多套房子的人收税，是顺理成章的事情，必须做的事情。
       但收税，毕竟是得罪人的事。在什么时候，由谁提出并承担历史责任才好呐？
       得罪人的事情，谁来做？谁都不愿意！一般谁都不愿意干，但又必须干的事情，按照我们惯常的思维逻辑，最终的解决方式是什么？
       第一种解决答案是：抽签，或是抓阄。但国家大事，抓阄显然不够严肃，于是第二种解决方案就浮出水面。通常的解决方案是：
       要干，就大家一起干！
       责任共担，压力一起扛。新班子与老班子一起肩负起这个艰难的决定和所带来的种种压力。
       由这种思维出发的推理结论就是，正式的房产税推出决定的公布，应该在换届正式完成交接之前。也就是明年两会之前完成。决定，是我们共同下的。
       后面的结果，想都不用想，地产崩盘，房价垮下来，是雪崩式还是温水煮青蛙式，都有可能。或许个别一线城市能扛一段，但大多数二线及以下城市，顶不住大势的杀跌趋势。
       地产热的好处归谁，收摊的麻烦归谁，收拾麻烦的回报是收税，坏事变好事，前人栽树后人乘凉，大家都可以平衡。房价掉下来，也是走向和谐的胜利成果。但收税之后，房价一定会下来吗？
       算算未来房子作为投资品的投资回报率吧。
       正常的房子，按照眼下的市价和租金的平均水平，大致的每年回报率是2%左右，50年左右收回成本。相当于市盈率50倍的股票。似乎还可以容忍。但是，如果仔细算账，你会发现：
       租金收回2%，但理论上还要交税，此外还要承担物业费、北方的采暖费，如果你有装修，还要有装修费的折旧。最大头的开支不在这里，在于多数人没有想到过的折旧，70年产权的新房子，每年应该分摊的折旧大约是1.43%。2%的回报减去1.43%的折旧，之后再扣除上述费用，基本算是没收入。此外，再加上一条，你的资产假如是存在银行里，可以每年无风险收到3%的利息，但这笔钱没有了，你的保有房产的亏损应该是大约每年-3%。在此基础上再加上房产税，那就是雪上加霜。
地产多头的心理预期是，尽管这是赔本买卖，但后面的房产升值空间可以抵消部分亏损，于是继续盼着因为通胀引发的增值发生。真的还有拉抬空间吗？股市可以炒高了出货，楼市也一样，只是周期拉长了而已。而眼下，已经是多空双方胶着的平衡状态了，突然空方阵营加入了房产税？那压在骆驼后背上的已经不是最后一根稻草了，而是一根电线杆子。
       支撑多方心理防线的，是“国家不会真的打压”的心理预期。房产税不仅会加大持有房产的成本，还会在精神上打垮这种心理预期。这一次，是真收税。不是看在降房价的方面，看在钱的理由上，说得过去吧？
       双重打击之下，就全国而言，明年房价崩盘，没有悬念。
       其他的连锁反应，大家会有各种预测、推理。但房产税全面铺开，正式推出的时间发生在现在到两会之间的几个月里，有待市场检验。
(老张）