年末房企掀拿地热潮 龙头房企回一二线城市拿地

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  　4季度以来，在一二线城市住宅成交量持续高位运行与大量三四线城市成交环比下降的双重刺激下，龙头房企也重拾了在一二线城市拿地的信心。
  　据《证券日报》记者不完全统计，从10月份开始，包括万科、保利、中海等国内龙头开发商的拿地重心便重回一二线城市，其中中海在过去的一周内，便分别在苏州、杭州、南宁以及武汉拿下4幅地块，总计花费50亿元。
  　而12月10日晚，金科股份和新城B也在交易所发布拿地公告。金科表示，公司12月7日以挂牌方式取得重庆市江津区一块宗地的土地使用权，占地面积15.86万平方米，用地性质为二类居住用地，地块成交总价为3.05亿；而母公司刚刚登陆港交所的新城B更是宣布，公司于12月7日出资17.42亿元在上海嘉定连拿3宗地块。
  　中原集团研究中心的数据就显示，2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。
  　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，这主要是由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一二线城市的策略。
  　数据也显示，其监测的40个城市在11月出现了一二线城市成交环比上涨相对较多，而三四线城市成交环比下降占多数的局面。
  　而从2012年拿地情况来看，标杆房企基本延续了2011年少拿地的策略，但是随着房地产销售的回暖，从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动又逐渐活跃起来。9至11月间，标杆房企掀起了一轮拿地高潮。但是纵观2012年1至10月，标杆房企累计购地金额同比去年下降14.4%，不过，如果11、12月标杆房企依然保持9、10月份的拿地速度，2012年标杆房企的拿地金额或与2011年基本持平。
  　同时，在经历了2011、2012年的去库存的阶段后，从2012年9月开始，标杆房企的拿地销售面积比重新上升到1以上，但依然处于相对平衡的状态，表明目前开发商拿地取态依然十分谨慎，仅是小规模地补充土地储备的行动。
  　分开发商来看，2012年度采取扩张政策开发商最为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。
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  　一二线城市11天诞生7个地王 四大房企购地金额超千亿
  　年末将至，一二线城市土地市场突现一波诡异的“地王潮”。据《证券日报》记者和链家地产市场研究部统计，11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州7地的地王纪录不断被刷新。
  　“地王多诞生在长三角地区，而大型房企二三线城市拿地的金额以及面积占比正在逐渐升高”，美联物业全国研究中心总监徐枫向《证券日报》记者表示，“二三线城市地方政府更倾向于让大型房企进驻，这样会带动其他房企来投资。”
  　更值得注意的是，截至12月6日，据中国指数研究院及搜房网根据公开资料统计显示，即将进入“千亿俱乐部”的保利、中海、恒大以及年底销售额或突破1400亿元的万科这四家房企购地金额已达1040.86亿元。
  　“实际上，保利、中海和恒大已经具备‘千亿级房企’的实力”，徐枫向记者表示，而这些大型房企的土地储备正在向二三线城市转移，这也是在为跻身“千亿俱乐部”之后的发展提前布局。
  　11天内诞生7个地王
  　11月27日，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号一地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价高达3.38万元/平方米，创历史新高。
  　对此，链家地产市场研究部张絮以及北京中原地产市场研究部总监张大伟均向本报记者表示，这块地年末出让时将会顺利晋升为北京新住宅楼面价单价地王，而项目未来入市价格将超过6万元／平方米无疑。
  　此后，截至12月7日，上海外滩黄浦区地块以楼板价36176元/平方米刷新上海年度单价地王纪录；深圳宝安尖岗山宗地以可售楼面地价27268元/平方米创深圳历年土地拍卖地价新高；南京下关滨江G50地块以高达56.2亿元的总价晋升年内全国总价地王；成都武侯区永丰乡太平村地块以楼面地价8500元/平方米，溢价率高达150%晋升单价地王；苏州2012-G-98号地块以总价23.2亿元、楼面价8990元/平米的价格被方兴地产[2.86 4.00%]拿下，创造苏州新地王；长沙芙蓉中路063号地块以楼面价约5421.24/平米夺得长沙新单价地王。
  　至此，11天内，一二线城市共诞生了7个地王。“这主要受政府的推地节奏影响”，链家地产市场研究部张絮向记者表示，开发商对于市场预期好转，在一定程度上催生了地王的诞生。不过总的来看，今年房企所拿地王相对比较理性，个别地王不会对整个土地市场产生决定性影响。
  　此外，徐枫向记者表示，今年房企圈地的突出特点是以联合体的合作开发方式增加土地储备，降低开发风险，即使大型房企也并不例外。
  　四强房企拿地金额超千亿
  　据统计显示，截至12月6日，万科、保利、中海、恒大四家“千亿级”实力房企拿地面积为4697.65万平方米，购地支出总额达1040.86亿元。
  　其中，万科斥资378.21亿元增加土地储备1055.74万平方米，平均3582.42元/平米；保利花费353.2亿元获得1145.65平方米，平均3082.97元/平米；中海则以175.35亿元获得468.21万平方米，平均3745.11元/平米；恒大耗资134.16亿元获得2028.05万平方米，平均661.52元/平米。
  　对此，徐枫向记者表示，上述四大房企已经都具备千亿销售额的实力，进入千亿阵营后的土地储备区域是这些企业规模扩张后布局战略的关键。
  　“这四家房企拿地金额基本上与2011年持平，相比2010年拿地规模则现缩水”，徐枫进一步向记者表示，不过，鉴于一线城市拿地门槛较高，土地成交多集中在长三角地区，房企拿地也正在向二三线城市转移。
  　对此，链家地产市场研究部张絮向本报记者表示，从今年房企拿地的趋势看，房企多数在下半年加大了拿地的力度。一般来看，房企的土地储备至少要够2-3年开发，每年的拿地金额基本占销售的20%左右很正常。
  　不过，今年下半年市场回笼资金较好后，开发商预期增强，抢地动作比较明显。但整体来看，今年房企拿地规模仍有萎缩，部分中小房企仍面临较大的资金压力，采取缓拿地甚至不拿地谋求转型。
    出处：证券日报  
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